عند شراء عقار في بلجيكا، لا يدفع المشتري ثمن الشقة أو المنزل فقط، بل يتحمل أيضًا مجموعة من الضرائب والرسوم الإدارية الإلزامية. في كثير من الحالات، يتفاجأ المشترون بالمبلغ النهائي لأنهم لم يحتسبوا هذه التكاليف مسبقًا. لذلك، من الضروري فهم كل رسم على حدة قبل التوقيع على أي التزام قانوني.

في هذا الدليل، نوضح أهم ثلاث تكاليف رئيسية: حقوق التسجيل، ضريبة القيمة المضافة، ومصاريف الموثق، مع الإشارة إلى الرسوم الإضافية المحتملة.

حقوق التسجيل (Droits d’enregistrement) #

تُعدّ حقوق التسجيل الضريبة الأساسية عند شراء عقار قديم في بلجيكا. يدفع المشتري هذه الضريبة للدولة عند تسجيل عقد البيع رسميًا لدى الموثق.

نسب حقوق التسجيل حسب الإقليم #

تختلف النسبة من منطقة إلى أخرى: بروكسل: 12.5٪ — والونيا: 12.5٪ — فلاندرز: 3٪ للسكن الرئيسي الأول، و12٪ في الحالات الأخرى. تُحتسب هذه النسبة مباشرة على ثمن الشراء المصرّح به في العقد.

هل توجد تخفيضات؟ #

نعم، توفر بعض الأقاليم امتيازات ضريبية في حالات محددة، مثل: شراء أول سكن رئيسي — الالتزام بترميم العقار خلال مدة محددة — احترام سقف معين لسعر الشراء. ومع ذلك، تختلف هذه الشروط من إقليم إلى آخر، لذلك ينصح المشتري بالتحقق منها قبل توقيع العقد.

ضريبة القيمة المضافة (TVA) #

لا تطبّق ضريبة القيمة المضافة على العقارات القديمة، بل تخص العقارات الجديدة أو التي لا تزال في طور البناء.

متى تُطبق TVA؟
تُطبق في الحالات التالية: شراء شقة جديدة من منعش عقاري — اقتناء عقار لم يُستعمل من قبل — شراء عقار قيد البناء.

كم تبلغ نسبة TVA؟
النسبة العامة هي 21٪، وتُحسب إما على ثمن الشقة فقط أو على ثمن الشقة مع الأرض حسب نوع العقد.

نقطة قانونية مهمة
لا يجمع القانون بين: TVA — وحقوق التسجيل. إذن، يخضع العقار إما لإحدى الضريبتين، وليس لكلتيهما معًا.

مصاريف الموثق (Frais de notaire) #

يلعب الموثق دورًا محوريًا في كل عملية شراء عقار في بلجيكا. فهو يتحقق من الوضعية القانونية للعقار، ويحرر عقد البيع النهائي، ثم يسجل العملية لدى الدولة.

ماذا تشمل مصاريف الموثق؟
تشمل هذه المصاريف: الأتعاب القانونية للموثق — تكاليف التسجيل الإدارية — مصاريف البحث والتحقق — رسوم المراسلات والملفات.

كم تبلغ تقريبًا؟
تتراوح عادة بين 7٪ و15٪ من قيمة العقار حسب: ثمن الشراء — نوع العقار — الإقليم. ومع ذلك، تذهب الحصة الأكبر من هذا المبلغ إلى الدولة، وليس إلى الموثق نفسه.

رسوم إضافية يجب احتسابها #

إلى جانب الضرائب الأساسية، تظهر في بعض الملفات مصاريف إضافية، من بينها: مصاريف فتح قرض بنكي — رسوم تسجيل الرهن — تكاليف التقييم العقاري — مصاريف شهادة أداء الطاقة — رسوم إدارة العمارة في الشقق المشتركة. ومن جهة أخرى، تختلف هذه التكاليف من ملف إلى آخر، لذلك لا يمكن اعتماد رقم ثابت لها.

كيف تحسب التكلفة الإجمالية قبل الشراء؟ #

لتفادي أي مفاجأة مالية، يُنصح المشتري بالقيام بالخطوات التالية: طلب محاكاة شاملة من الموثق قبل التوقيع — استعمال حاسبات الضرائب الرسمية المتوفرة لدى الأقاليم — التأكد من نوع الضريبة المطبّقة: TVA أم حقوق تسجيل — إدراج جميع المصاريف داخل الميزانية النهائية منذ البداية. بهذا الأسلوب، يستطيع المشتري التحكم في قراره المالي دون ضغط لاحق.

تشكل الضرائب والرسوم عند شراء عقار في بلجيكا جزءًا كبيرًا من الميزانية الإجمالية، خاصة حقوق التسجيل، TVA، ومصاريف الموثق. وكلما امتلك المشتري رؤية واضحة لهذه التكاليف، تمكن من اتخاذ قرار واعٍ وتجنب أي عبء مالي غير متوقع بعد إتمام الشراء.

يوضح هذا المقال أحد الجوانب المالية الأساسية التي يتناولها دليل السكن والمعيشة في بلجيكا ضمن شرحه الشامل لمراحل شراء العقار وتكاليفه الحقيقية.

تحرير: أبو ماسين