يُعدّ قاضي السلم الجهة المختصة بالنزاعات السكنية في بلجيكا، وهو المكان الذي يلجأ إليه المستأجر أو المالك عندما يفشل الحوار الودي أو عندما تتعقّد الأمور. ورغم أن هذه المحكمة تُعرف ببساطتها، إلا أن كثيرين يترددون في التوجه إليها لعدم معرفتهم بالإجراءات أو التكلفة أو نوع الوثائق المطلوبة. وفهم هذه التفاصيل يساعد على التعامل مع أي خلاف بثقة أكبر واستعداد قانوني واضح.

متى يجب الذهاب إلى قاضي السلم؟ #

يذهب المستأجر إلى قاضي السلم عندما يصبح النزاع خارج السيطرة أو عندما لا يستجيب المالك لمحاولات الحل. ومن الحالات الشائعة:

1) رفض إرجاع الوديعة
عندما يرفض المالك إعادة مبلغ الضمان دون مبرر أو دون تقديم فواتير تثبت الإصلاحات.

2) خلاف حول الأضرار
عندما تختلف حالة السكن بين محضر الدخول ومحضر الخروج، ولا يتفق الطرفان على المسؤولية.

3) إخلاء السكن
إذا تلقى المستأجر إشعارًا بالإخلاء ويريد التأكد من مشروعيته.

4) أعمال إصلاح ضرورية
عندما يحتاج السكن لإصلاحات أساسية والمالك لا يتدخل رغم التنبيه.

5) نزاع حول زيادة الإيجار
بعض الزيادات ليست قانونية، ويمكن للمستأجر الاعتراض عليها أمام القاضي. في كل هذه الحالات، يكون قاضي السلم هو المكان الصحيح لعرض الملف.

كم تبلغ التكلفة؟ #

الإجراءات أمام قاضي السلم ليست مكلفة مقارنة بأنواع أخرى من المحاكم.

1) رسوم رفع الدعوى
الرسوم عادة بين 40 و 60 يورو حسب الإقليم.

2) تكلفة التبليغ
إذا احتاج الملف إلى محضر قضائي لتبليغ الطرف الآخر، قد تتراوح التكلفة بين 50 و 100 يورو.

3) خبرة محايدة (إن لزم الأمر)
إذا طلب القاضي خبيرا لتقييم حالة السكن، قد تقسم التكلفة بين الطرفين، وغالبا تكون بين 200 و 400 يورو. هذه التكاليف تبقى معقولة، كما يمكن للقاضي أن يحمل الطرف الخاسر جزءا منها.

ما الوثائق التي يجب تجهيزها؟ #

حتى يكون الملف واضحا، يحتاج المستأجر إلى جمع كل العناصر التي تثبت موقفه. وتشمل الوثائق الأساسية:

العقد ومحاضر السكن: عقد الإيجار إن وجد — المحضر الافتتاحي — المحضر النهائي.

الرسائل والمراسلات: الرسائل المسجلة أو البريد الإلكتروني تظهر محاولات الحل الودي.

الصور والفواتير: صور الأضرار أو الوضعية الأصلية تعتبر دليلا قويا، إلى جانب الفواتير أو عروض الإصلاح.

إثباتات الدفع: مثل تحويلات الإيجار الشهرية أو الوديعة.

أي وثائق إضافية: مثل شهادات الجيران، أو رسائل من البلدية، أو مستندات تؤكد الظروف التي عاشها المستأجر. كلما كان الملف مرتبًا، كان تأثيره أمام القاضي أقوى.

ما هي القرارات الأكثر شيوعًا التي يصدرها قاضي السلم؟ #

تظهر الملفات السكنية أن القرارات غالبا تتكرر في نفس الاتجاهات، أهمها:

1) إرجاع الوديعة للمستأجر
القاضي يأمر المالك بإعادة المبلغ إذا لم يقدم دليلا واضحا على الأضرار.

2) إلزام المستأجر بدفع جزء من التعويض
إذا أثبتت الوثائق وجود ضرر فعلي خارج التقادم الطبيعي.

3) تحديد مهل للإخلاء
عندما يكون الإخلاء قانونيا، يمنح القاضي مهلة معقولة للمستأجر لتجنب الضرر الاجتماعي.

4) إلزام المالك بإصلاحات ضرورية
إذا كان السكن غير صالح أو يعاني من مشاكل أساسية.

5) رفض الزيادات غير القانونية في الإيجار
القاضي يتدخل لإلغاء أي زيادة لا تستند إلى قاعدة قانونية. هذه القرارات تُظهر أن قاضي السلم لا يميل لطرف معين، بل يبني الحكم فقط على الأدلة والمعايير القانونية.

اللجوء إلى قاضي السلم ليس خطوة معقدة كما يعتقد البعض، بل هو وسيلة عملية وسريعة لحل النزاعات السكنية. ومن خلال ملف منظم وواضح، يستطيع المستأجر الدفاع عن حقوقه، سواء كان النزاع حول الوديعة أو الأضرار أو الإخلاء. كلما كان المستأجر مستعدا، زادت فرص وصوله إلى حل عادل ومنصف.

يندرج هذا المقال ضمن محور النزاعات السكنية كما هو مؤطّر في دليل السكن والمعيشة في بلجيكا، الذي يشرح المسارات القانونية لحماية حقوق المستأجر عند الخلاف.

تحرير: أبو ماسين